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2025房产估价师考试考哪几科《估价原理与办法》要点：假设开发法概述

要点：假设开发法概述

1.假设开发法的意思

依据估价对象预期开发完成后的价值，来求取估价对象价值或价格的办法。

求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得收益和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得收益，得到估价对象价值或价格的办法。

本质与收益法相同，是以房产的预期将来收益为导向来求取房产的价值或价格。

2.假设开发法的理论依据

理论依据——预期原理和地租原理。

表现形式——评估新开发建设的房产价值的本钱法的倒算法。

假设开发法与本钱法主要不同：

①本钱法中的土地价值为已知，需需要取的是开发完成后的房产价值。

②假设开发法中，开发完成后的房产价值通过预测得到，需需要取的是土地价值。

③起点和终点刚好相反。

3.假设开发法适用的估价对象

适用对象，但凡具备开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可用本钱法以外的其他办法求取的房产。

具体包含：可供开发的土地、在建工程、可重新开发、更新改造或改变作用与功效的房产。

不合适使用假设开发法的项目：有规划条件但规划条件不清楚的待开发房产；如仍需要估价，必须要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示。

除去适用于房产估价，还适用于房产开发项目剖析。

假设开发法用于估价与用于项目剖析有什么区别：

在选取有关参数和测算有关数值时，假设开发法站在一个典型投资者的立场上，而房产开发项目剖析是站在某个特定投资者的立场上。

假设开发法在投资剖析中提供的三种数值：

①测算待开发房产的最高价格，可用于参与招标或者拍卖，竞投政府出让地时作为最高价格；

②测算房产开发项目的预期收益，每种价格，会对应一个预期收益；

③测算房产开发中可能的最高成本。

4.假设开发法估价需要拥有的条件

假设开发法测算靠谱程度的两个重点预测

①是不是依据合法原则和最高最好借助原则，正确判断了估价对象的最好开发借助方法。

②是不是依据当地房产市场情况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。

外部条件——假设开发法运用需要好的社会经济环境

①统1、严谨及完善的房产法规；

②稳定、具可预见性及透明的房产政策；

③有较长历史、连续、全方位及开放的房产信息资料库。

5.假设开发法估价的操作步骤

①选择具体估价办法；

②选择估价首要条件；

③选取最好开发经营方法；

④测算后续开发经营期；

⑤测算后续开发的必要支出；

⑥测算开发完成后的价值；

⑦确定折现率或测算后续开发的应得收益；

⑧计算开发价值。

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（责任编辑：gx）